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Vigilancia en conjuntos residenciales y cambio de coeficientes – Finanzas Personales – Economía

by Editor
Vigilancia en conjuntos residenciales y cambio de coeficientes - Finanzas Personales - Economía

Consultan los lectores: “Vivo en un sector en donde somos más o menos 30 propietarios. Es campestre. Tenemos vigilancia privada pero sólo la pagamos entre 20 propietarios. No estamos bajo régimen de condominio o propiedad horizontal, por eso el aporte es voluntario.

“¿Existe alguna norma que defina que si hay más del cincuenta por ciento que quieran estar bajo régimen común de condominio que se pueda constituir y que obligue a todos los que allí tienen propiedad?”

Respuesta

Aunque existe la opción de constituir una asociación de propietarios, de todas maneras, éstos están en libertad de asociarse o retirarse. Mientras pertenezcan a la asociación, tendrán derecho a los servicios que presta y también deberán cumplir con las obligaciones como asociado.

Se puede analizar también la constitución de una Unidad Inmobiliaria Cerrada (dependiendo de los antecedentes) que, aunque no reviste las características ni requisitos del Régimen de Propiedad Horizontal, sí está regulada y amparada por la Ley 675 de 2001.

La decisión de constituir la UIC debe ser del 80 por ciento de los propietarios. De todas formas, considero que los que no pagan la vigilancia privada, se ven expuestos a las consecuencias por la falta de seguridad (ya que el servicio no cubrirá a su unidad privada) y de lo cual no responden los demás propietarios.

Administración, obligada a responder peticiones

“Me encuentro en mora en el pago de cuotas de administración, de lo que soy consciente, hasta tanto la administración resuelva lo que solicité que es el estado de cuenta por pagar a mi cargo, por cuotas de administración y, solicitud de cruce con saldo a mi favor por cuotas extraordinarias que cancelé para adelantar obras que no se ejecutaron, valor que se reintegró y/o se aplicó a obligaciones por pagar a cargo de algunos propietarios del conjunto. Hice solicitud de la que no recibí respuesta.

“Además, por comunicación suscrita por el residente en mi apartamento, en calidad de arrendatario, en la que da cuenta a la administración de error en el estado de cuenta de cobro por cuotas de administración. Ante la situación planteada en las comunicaciones, agradezco su orientación que seguiré, para que la administración se pronuncie frente a mi solicitud y así, poner al día el pago de cuotas en mora.

“¿Qué hacer? ¿Inicio, el proceso judicial correspondiente? ¿Acudo al Juez, para solicitar que tutele mi derecho a la información? ¿Puedo instaurar una tutela?”

Respuesta

La Ley y los reglamentos prevén los mecanismos de la solución de conflictos para resolver las diferencias entre los propietarios y la administración. Independiente de ello, la propietaria no se puede abstener de pagar sus cuotas, pero la administración debe ser clara en cuanto al cobro de las expensas que se adeudan y las compensaciones autorizadas a las que se refiere la consultante.

El silencio de la administración, que no da respuesta a la propietaria, sí sería violatorio del derecho fundamental de petición y ela, previo estudio de los antecedentes del caso, puede instaurar la acción de tutela ante el juez para que se le restablezca en su derecho.

Modificación de los coeficientes

“Le solicito aclararme cómo dilucidar una dualidad que se presenta en la Ley 675 de 2001, entre los artículos 5 parágrafo1° y el articulo 28 numeral 1:

“El parágrafo 1° del artículo 5, establece que todo lo estipulado en los reglamentos de propiedad horizontal que vulnere la ley, se tendrá por no escrito, pero el numeral 1 del artículo 28, en lo que respecta a la modificación de los reglamentos estipula que cuando se trate de errores matemáticos y por vulneración a la ley, se debe contar con el voto favorable del 70 por ciento, o más, de los coeficientes de copropiedad.

“En el caso específico, el cálculo de los coeficientes de copropiedad se hizo sin ponderar las áreas privadas libres, en detrimento de algunos propietarios. La consulta es: ¿Se debe tener por no escrito como lo establece el artículo 5, parágrafo 1°? o ¿se debe someter a aprobación del 70 por ciento o más, de los coeficientes de copropiedad?”

Respuesta

En este caso es necesario analizar los criterios de cálculo de los coeficientes de acuerdo con la Ley y con el reglamento de propiedad horizontal, debido a que estos índices determinan los derechos de los propietarios sobre los bienes comunes y en la persona jurídica, su participación en la asamblea y las obligaciones, según se estipule en cada reglamento.

Es claro que los coeficientes calculados antes de la Ley 675 de 2001 se debieron definir de acuerdo con los criterios de las normas vigentes en el momento de la constitución del inmueble en el régimen de propiedad horizontal y por ello ni siquiera la asamblea puede determinar que fueron mal calculados.

Considero que en los casos enunciados por el artículo 28 de la Ley 675 de 2001, que es aplicable a los inmuebles sometidos desde un comienzo a la misma, la norma es clara en que no solo requiere de la decisión de la asamblea con un quórum calificado del 70 por ciento, sino que también es necesario reformar el reglamento.

Ello significa que los órganos de administración no pueden dejar de aplicarlo, salvo que se reforme de acuerdo con lo previsto por la Ley o por efectos de la impugnación de la decisión de las decisiones de la asamblea en uno u otro sentido o de una decisión de un juez sobre la nulidad de uno o más artículos del reglamento.

Fuente: www.eltiempo.com

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