Un aspecto que a menudo se pasa por alto del mapeo de llanuras aluviales es el hecho de que estos mapas designan límites estrictos, con hogares que se encuentran dentro o fuera de las áreas designadas como “zonas de inundación”. Los hogares dentro de las zonas de inundación deben asegurarse contra la posibilidad de desastres. Sin embargo, los seguros costosos pueden haber empujado a los hogares de bajos ingresos fuera de las áreas designadas oficialmente con riesgo de inundación hacia áreas físicamente adyacentes. Si bien no se ha designado un riesgo de inundación oficial, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) y los datos de desastres muestran que estas áreas todavía tienen un riesgo considerable de inundación. En esta publicación, examinamos si los mapas de inundación pueden haber agrupado inadvertidamente a los hogares financieramente menos capaces de soportar las consecuencias de un desastre en áreas que aún pueden presentar un riesgo de inundación significativo.
Los límites discretos de los mapas de FEMA
El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés) se estableció en 1968, luego de las devastadoras inundaciones en el valle de Mississippi. El programa estaba destinado a ayudar a minimizar la exposición pública a posibles pérdidas resultantes de inundaciones desastrosas. Si bien el programa tenía muchos otros aspectos, un componente clave fue la creación de un Mapa de Tarifas de Seguro contra Inundaciones (FIRM). Estos mapas de las comunidades estadounidenses designaron regiones que FEMA consideró en riesgo de inundación “al menos una vez cada 100 años”. Los hogares en estas áreas tendrían que comprar un seguro especial contra inundaciones si quisieran calificar para una hipoteca FHA/FHFA o cualquier hipoteca de una entidad financiera supervisada. Hemos discutido el programa en sí, así como las posibles consecuencias no deseadas de los costosos contratos de seguros que limitan la vida junto al agua a los muy ricos, en un Publicación anterior.
Por su construcción, los mapas FIRM de FEMA deben designar regiones dentro de una zona de “riesgo especial” y, por lo tanto, en riesgo de inundación o no. Sin embargo, es posible que el verdadero riesgo de inundación no siga los mismos pasos discretos que los mapas mismos. Por supuesto, FEMA designa algunas regiones como en una zona de inundación de “500 años”, que son áreas que pueden inundarse una vez cada 500 años, y proporciona puntajes detallados de evaluación de riesgos de tramos censales individuales. Sin embargo, estas designaciones o puntajes de riesgo son solo para fines informativos y no requieren que los posibles compradores de viviendas adquieran costosos contratos de seguros. Si bien algunos hogares compran un seguro contra inundaciones incluso en ausencia de un mandato oficial (los datos del NFIP sugieren que el 20 por ciento de todos los pagos son para hogares fuera de las zonas de inundación oficiales), la mayoría no lo hace.
En una versión actualizada recientemente de nuestro artículo sobre el “Consecuencias no deseadas del seguro obligatorio contra inundaciones”, digitalizamos mapas de FEMA, tanto actuales como históricos, y evaluamos el grado en que cualquier área censal en los EE. UU. está cubierta por una capa especial de riesgo de inundación. Además, creamos una base de datos espacial que detalla el riesgo de inundación que enfrentan los tramos censales vecinos y geográficamente próximos con características similares, antes de fusionar los datos combinados con información detallada sobre los solicitantes de hipotecas individuales de los datos de la Ley de divulgación de hipotecas para viviendas (Home Mortgage Disclosure Act, HMDA).
Comprar en una zona de inundación
Mostramos que los solicitantes de hipotecas, en igualdad de condiciones, tienen más probabilidades de ser aceptados por un prestamista fuera de las zonas de inundación. Este resultado se mantiene independientemente del riesgo real de inundación en un área, medido tanto por desastres pasados como por puntajes de riesgo de terceros para el vecindario. Un solicitante promedio tiene 2 puntos porcentuales menos de probabilidad de ser aceptado por un prestamista si presenta su solicitud en una zona de inundación. Esta diferencia es considerable, dado que podemos tener en cuenta todo tipo de características del prestatario, incluido el puntaje crediticio, los ingresos, la raza y el género autoinformado, así como las características del distrito censal y del condado. Sin embargo, un solicitante de hipoteca con ingresos por debajo del promedio (en relación con el promedio del condado) tendrá un 5 por ciento menos de probabilidades de ser aceptado en una zona inundable en comparación con el mismo solicitante en una región adyacente que no está designada como tal.
Dado que los mapas de inundaciones tienen límites estrictos, los vecindarios adyacentes a las áreas cubiertas por un mapa de inundaciones aún pueden estar en riesgo de inundación. Usando los puntajes de riesgo de FEMA para distritos censales individuales en los Estados Unidos, podemos ver que una gran cantidad de regiones sin mapas de inundación (o designadas como una zona de inundación de 500 años) aún caerían en la categoría más alta de “riesgo de inundación” real. En el gráfico a continuación, mostramos que los prestatarios de hipotecas en estas regiones tienen en promedio un 8 por ciento de ingresos más bajos que sus contrapartes en las regiones vecinas con mapas de inundaciones, a pesar de vivir aparentemente con el mismo nivel de riesgo.
Ingreso promedio en tramos censales con riesgo de inundación
Notas: Este gráfico muestra los ingresos promedio (winsorizados para eliminar los extremos) de los solicitantes de préstamos aceptados en miles de dólares estadounidenses en tramos censales con riesgo de inundación medio o alto. Todos los solicitantes en tramos con una zona de inundación designada (es decir, cubiertos por mapas de inundación de 100 años) tienen ingresos más altos que sus contrapartes en el resto del país. Sin embargo, los hogares que no están cubiertos por una zona de inundación y que son adyacentes a áreas con un mapa de inundación ven el ingreso promedio más bajo de las secciones censales en este grupo de regiones con riesgo de inundación. Esto implica que puede haber tenido lugar una reorganización de los hogares, con hogares de bajos ingresos desplazados de regiones mapeadas en zonas inundables a regiones vecinas sin zonas inundables.
Al observar más específicamente a los solicitantes individuales, y sus características, así como las viviendas deseadas, en vecindarios adyacentes a través de la lente de un marco de regresión, mostramos que este problema es estadísticamente significativo. Encontramos que el ingreso promedio de los prestatarios en las regiones no mapeadas sigue siendo un 6 por ciento más bajo que el ingreso de los prestatarios en los vecindarios inmediatamente adyacentes con un mapa de inundación, incluso cuando tomamos en cuenta factores regionales y específicos del prestatario. Dado que estos prestatarios similares a menudo están separados por unos pocos cientos de pies y enfrentan riesgos casi idénticos, este hallazgo es preocupante. Es importante destacar que nuestro análisis basado en los cambios en estos mapas sugiere que estas diferencias en los ingresos probablemente estén relacionadas con el seguro obligatorio contra inundaciones que viene con la designación de zona de inundación y no como resultado de diferencias de larga data entre regiones vecinas.
Conclusión
Nuestros hallazgos indican que el mapeo de inundaciones está asociado con mayores ingresos de los prestatarios en las regiones designadas como zona especial de riesgo de inundación. Esta es probablemente una respuesta mecánica a la necesidad de pagar un seguro relativamente caro. Sin embargo, también encontramos que los ingresos de los solicitantes en las regiones vecinas son más bajos que en las regiones mapeadas, a pesar de que estas regiones suelen ser igualmente riesgosas. Además, los cambios en los mapas de inundaciones provocan cambios en el grupo de solicitantes en las regiones mapeadas y vecinas, lo que indica que esto es una respuesta al mapeo en sí. Estos resultados sugieren que los mapas de zonas de inundación pueden agrupar a los hogares más pobres en regiones de riesgo que (todavía) no están mapeadas. Esto representa un riesgo considerable ya que estos hogares (no asegurados) pueden ser económicamente menos capaces de hacer frente a las consecuencias negativas de una inundación desastrosa.
Kristian Blickle es economista de investigación financiera en Estudios de Riesgo Climático en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
João AC Santos es el director de Investigación de Políticas de Intermediación Financiera en el Grupo de Investigación y Estadísticas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
Katherine Engelman es científica de datos en la Oficina de Datos y Análisis del Grupo de Tecnología del Banco.
Theo Linnemann es científico de datos en la Oficina de Datos y Análisis del Grupo de Tecnología del Banco.
Cómo citar esta publicación:
Kristian Blickle, Katherine Engelman, Theo Linnemann y João AC Santos, “¿Salir de una zona inundable? ¡Eso puede ser arriesgado!”, Banco de la Reserva Federal de Nueva York Economía de Liberty Street20 de abril de 2023, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2023/04/moving-out-of-a-flood-zone-that-may-be-risky/.
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