Consultan los lectores: “En un conjunto de vivienda de casas de estrato 4 la administración pretende aumentar las cuotas de administración de acuerdo con el número de personas que habitan cada casa y también incrementar la cuota porque algunas casas ampliaron, pero no legalizaron el metraje modificado de la vivienda. ¿Es esto legal?”
Respuesta
En primer término, la administración no tiene facultad alguna para aumentar el valor de las cuotas de administración, y menos si se aparta de lo consagrado en el respectivo reglamento de propiedad horizontal y de la Ley 675 de 2001. Lo que hace el administrador es preparar el presupuesto y desde luego las expensas nada tienen que ver con el número de habitantes de cada unidad privada.
Si bien su pretensión se fundamenta al parecer en que un mayor número de personas utiliza más los bienes y servicios comunes (por ejemplo las piscinas, los ascensores, el aseo y la vigilancia, como sucede en muchos conjuntos de vivienda turística) , lo cierto es que la Ley ordena que las expensas comunes dependen de los coeficientes de copropiedad y/o de los módulos de contribución, según el caso, y, finalmente, de acuerdo con lo que señale el reglamento.
En lo relativo a las expensas comunes que deben pagar los propietarios de inmuebles con ampliaciones, la respuesta es similar. Podría tener razón el administrador, por cuanto los metros cuadrados construidos adicionales no se tuvieron en cuenta al momento de determinar los coeficientes, pero no es su atribución legal y, en todo caso, primero tendría que obtenerse la licencia de construcción (reforma y ampliación ) en una de las curadurías urbanas u oficina de planeación, según el caso, y luego la asamblea tendría que aprobar la reforma del reglamento de propiedad horizontal y este acto, elevarse a escritura pública y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Es necesario revisar de fondo cada situación para establecer el procedimiento correspondiente que, en muchos casos, iniciará con un acercamiento a las personas que realizaron ampliaciones de sus viviendas o las pudieron adquirir ya reformadas, iniciando así la solución del conflicto.
Se debe recordar que, tratándose del cumplimiento de normas urbanísticas, las únicas soluciones serían legalizar las edificaciones cumpliendo estas, tanto al interior de la copropiedad como ante las entidades citadas, o demoliendo lo construido sin licencia.
Pago de servicios externos
Pregunta
“¿Legalmente estoy obligado a pagar una cuota adicional al pago de administración para un motorizado que recorre las calles del sector y es externo al edificio?. Teniendo en cuenta que el edificio cuenta con vigilancia privada y que no contrató al motorizado.”
Respuesta
Si este servicio no está incluido en el presupuesto, por ser externo al conjunto, en principio no tiene la obligación de asumirlo como tal. Sin embargo, se debe evaluar el caso desde otro punto de vista diferente al régimen de propiedad horizontal pues los propietarios de los conjuntos se ven beneficiados con la vigilancia de sus casas o apartamentos y, en ciertos eventos, estas obligaciones se derivan de las asociaciones de propietarios o provienen de decisiones anteriores de la asamblea para dar mayor seguridad al conjunto.
Sobre este aspecto de la solidaridad y del pago de servicios recibidos, aunque no se tenga la calidad de asociado o sea externo de la propiedad horizontal, la Corte Constitucional se ha pronunciado en varias oportunidades. De interesante consulta es por ejemplo la Sentencia T- 1750 de 2000.
Nora Pabón Gómez
Abogada – Asesora externa
Fuente: www.eltiempo.com
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