Continúan las consultas de los lectores sobre aspectos formales y de fondo de las asambleas de propietarios.
Pregunta
“¿Que sucede si en un conjunto de propiedad horizontal no se logra elegir un nuevo consejo de administración porque no hubo suficientes postulaciones?”
Respuesta
Este tema que traté la semana anterior fue de notorio interés y a la inquietud del consultante se adhirieron varios administradores y propietarios.
Considero que todos tienen derecho y obligación de postularse como miembros del Consejo, pero no se puede obligar a unos y a otros no. Cuando no exista este órgano, por ser imposible su integración, las funciones serían asumidas por la asamblea y en consecuencia sería necesario convocarla de manera extraordinaria después de la ordinaria, especialmente en los edificios no residenciales y mixtos, en que este órgano es obligatorio, para intentar integrarlo de nuevo, para nombrar administrador y para autorizar contratos y otras funciones propias del Consejo. De todas formas, el edificio estaría incumpliendo con la Ley.
¿Virtual o presencial?
Pregunta
“En mi conjunto hay problemas y, para evitar tratarlos, convocaron asamblea virtual. ¿De qué manera se puede pedir que se haga presencial?”.
Respuesta
Es verdad que en el punto de “varios “se pueden presentar muchas inquietudes y problemas que requieren solución y decisión por la asamblea y en las virtuales no se pueden tomar decisiones sobre temas no previstos y tampoco es posible sobre asuntos que requieran quórum calificado del 70 por ciento. En artículo anterior sugerí que tratándose de puntos concretos se pueden incluir en el orden del día para ser tratados y los propietarios harán la solicitud a la administración en tal sentido. De lo contrario sería en una asamblea extraordinaria. También he recomendado hacer una encuesta entre los propietarios para determinar la modalidad de la reunión y el administrador debe acatar la voluntad de la mayoría. Esto debe ser analizado y decidido con el Consejo.
Más de un delegado por unidad
Pregunta
“¿El reglamento interno para el desarrollo de asamblea ordinaria de copropietarios debe ser aprobado por los copropietarios o lo hace el administrador? ¿El administrador legalmente puede limitar la asistencia a la asamblea de una persona o delegado por apartamento?”
Respuesta
El administrador simplemente convoca a la asamblea ordinaria y tiene funciones como ser secretario y presentar su informe, pero no es parte de la asamblea. Son los propietarios los que acuerdan las reglas sobre las reuniones, aunque se aconseja que se incluyan en los reglamentos internos o manuales de convivencia. Tampoco puede el administrador impedir el acceso de un asistente o delegado adicional por apartamento, pero es claro que se debe revisar cada caso pues de todas formas solo uno tendría voz y voto. Por último, se justifica establecer un control de acceso especialmente cuando el espacio es reducido.
Derechos de propietarios representados por apoderados
Pregunta
“En la pasada asamblea -ya que vivo temporalmente en otra ciudad- manifesté mi voluntad de pertenecer al Consejo de Administración a través de mi apoderado en la reunión. El presidente de la asamblea negó la posibilidad aduciendo que no era posible por no estar presente. Sí permitió el nombramiento de dos esposos que poseen cada uno el 50 por ciento de un apartamento. No sé si esto sea legal pues el consejo tiene 7 consejeros y hay otra pareja, madre e hijo, que poseen unidades independientes. Es decir, estas cuatro personas amigas entre sí tomarán las decisiones en el consejo a su acomodo. El conjunto tiene 159 unidades. Deseo conocer su opinión al respecto”.
Respuesta
Aunque el presidente pudo sugerir los nombres, el administrador y los propietarios han debido identificar bien a los que se postularon y fueron estos reunidos en asamblea, quienes los nombraron. El consultante tenía derecho a ser elegido para el consejo, aun cuando no asistiera a la reunión personalmente sino representado. En el primer caso los dos copropietarios de un mismo apartamento debieron escoger uno solo para asistir con voz y voto en nombre de los dos y en consecuencia también solo uno podía ser consejero. En el segundo evento, cada uno tiene derecho a ser designado, porque son apartamentos independientes. Considero que pudieron existir vicios en la elección del Consejo y podrían ser impugnadas las decisiones.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada – Asesora externa
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Fuente: www.eltiempo.com
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